Sau khi nhà thầu bàn giao phần thô, phần việc tiếp theo thuộc về chủ nhà: tự mua toàn bộ vật tư hoàn thiện để thợ lắp đặt. Đây là giai đoạn nhiều gia chủ bối rối nhất vì không biết chính xác cần mua những gì, mua theo thứ tự nào và mua bao nhiêu để không phát sinh thêm giữa chừng.
Bài viết này cung cấp danh sách đầy đủ 28 hạng mục vật tư hoàn thiện chia theo 7 nhóm, kèm lưu ý thực tế từng mục, thương hiệu tham khảo và thứ tự mua theo tiến độ thi công. Đây là checklist bạn có thể dùng trực tiếp khi đi mua sắm, không cần phải đoán mò hay quay lại mua bổ sung nhiều lần.
Vật tư hoàn thiện là toàn bộ vật liệu và thiết bị lắp đặt sau khi công trình xây thô đã hoàn tất, bao gồm 7 nhóm chính: gạch ốp lát sàn tường, sơn và trần thạch cao, cửa các loại, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, lan can cầu thang và vật tư phụ trợ. Trong mô hình phần thô cộng nhân công hoàn thiện, toàn bộ 28 hạng mục này do chủ nhà tự mua. Vật tư âm tường như ống điện, ống nước, dây điện đã thuộc phần thô và do nhà thầu lo từ trước.
Tóm tắt nhanh các điểm chính
- Vật tư hoàn thiện gồm 28 hạng mục chia 7 nhóm: Tất cả do chủ nhà tự mua khi chọn gói phần thô.
- Ranh giới đơn giản: Vật tư được tô trát che phủ là thầu lo, vật tư lắp ngoài bề mặt là chủ nhà mua.
- Gạch ốp lát và thiết bị vệ sinh chiếm 40–50% tổng chi phí vật tư hoàn thiện.
- Thứ tự mua theo 4 giai đoạn tiến độ, không mua sớm quá hay muộn quá đều làm chậm thợ.
- 5 lỗi hay gặp nhất: Sai kích thước gạch, sơn không đúng loại, thiết bị vệ sinh không đồng bộ, bỏ quên nhóm phụ trợ và mua số lượng thiếu gây lệch màu.
Phụ lục bài viết
Vật tư hoàn thiện là gì? Ranh giới giữa thầu lo và chủ nhà mua
Trước khi vào danh sách, cần hiểu rõ ranh giới quan trọng nhất: Trong gói phần thô cộng nhân công hoàn thiện, chủ nhà chịu trách nhiệm mua toàn bộ vật tư lắp đặt bên ngoài bề mặt đã tô trát. Nhà thầu chỉ cung cấp nhân công thi công và vật tư âm tường đã được gộp vào đơn giá phần thô.
| Vật tư âm tường (nhà thầu phần thô lo) | Vật tư ngoài tường (chủ nhà tự mua) |
|---|---|
| Ống điện âm tường, dây điện Cadivi | Mặt công tắc, ổ cắm điện Panasonic/Schneider |
| Ống cấp thoát nước âm tường Bình Minh | Bồn cầu, lavabo, vòi sen, phụ kiện WC |
| Ống gen điều hòa âm tường | Đèn chiếu sáng tất cả phòng |
| Chống thấm lớp 1 (Sika) nhà vệ sinh và sân thượng | Chống thấm lớp 2 Polyurethane (nâng cấp) |
| Hộp điện, cầu dao tổng trong tường | Gạch ốp lát nền và tường toàn bộ |
| Bê tông lót sàn, vữa tô trát tường | Sơn nội thất và ngoại thất |
| Vật liệu xây gạch tường ngăn | Cửa đi, cửa sổ, cổng, hàng rào |
Nguyên tắc ghi nhớ nhanh: bất cứ thứ gì bị tô trát che phủ hoặc đổ bê tông lấp đi thì thuộc phần thô, nhà thầu mua và thi công. Bất cứ thứ gì lắp lên bề mặt sạch đã hoàn thiện thì chủ nhà mua. Tham khảo thêm cơ cấu chi phí phần thô tại trang báo giá xây nhà phần thô Kim Anh để hiểu rõ hạng mục nào đã gộp trong đơn giá.
Danh sách 28 hạng mục vật tư hoàn thiện chủ nhà cần mua
Danh sách dưới đây áp dụng cho nhà phố 2–3 tầng tiêu chuẩn. Số lượng hạng mục có thể tăng thêm nếu nhà có nhiều phòng hoặc thiết kế đặc thù. Mỗi hạng mục kèm lưu ý thực tế và thương hiệu tham khảo ở 3 mức: cơ bản, trung bình và khá.
Nhóm A: Bề mặt sàn (5 hạng mục)
1. Gạch lát nền phòng khách và hành lang: Đây là hạng mục có diện tích lớn nhất và ảnh hưởng nhất đến thẩm mỹ tổng thể. Kích thước phổ biến 60×60cm hoặc 80×80cm. Thương hiệu tham khảo: Viglacera, Prime granite, Đồng Tâm. Lưu ý: mua dư 5–8% diện tích để bù hao khi cắt góc và thay thế sau này, chọn cùng lô sản xuất để tránh lệch màu.
2. Gạch lát nền phòng ngủ: Thường dùng loại có vân gỗ hoặc màu nhẹ hơn phòng khách, kích thước 60×60cm hoặc 80×40cm (gạch gỗ). Lưu ý: kiểm tra độ nhám bề mặt, tránh gạch bóng trơn trong phòng ngủ gia đình có trẻ nhỏ hoặc người cao tuổi.
3. Gạch ốp tường và lát nền nhà vệ sinh: Cần mua 2 loại riêng biệt: gạch lát nền chống trơn và gạch ốp tường. Chiều cao ốp tường thường 2,4m hoặc ốp toàn bộ. Thương hiệu: Viglacera, Prime, Đồng Tâm. Lưu ý: gạch nền WC phải có hệ số chống trơn R10 trở lên theo tiêu chuẩn an toàn.
4. Gạch lát sân thượng và ban công: Bắt buộc dùng loại chống trơn, chịu nhiệt và chịu tia UV. Loại gạch Terrazzo hoặc gạch granite ngoài trời chuyên dụng. Lưu ý: không dùng gạch nội thất cho sân thượng vì dễ bong tróc sau 1–2 năm nắng mưa.
5. Gạch lát sân ngoài và carport: Cần chịu tải trọng xe, chịu dầu mỡ và dễ vệ sinh. Loại gạch terrazzo hoặc đá mài phù hợp nhất. Diện tích thường 10–30m² tùy thiết kế.
Nhóm B: Bề mặt tường và trần (4 hạng mục)
6. Sơn nội thất: Tường và trần bên trong nhà. Thương hiệu phổ biến: Dulux Ambiance (cơ bản), Dulux EasyCare (trung bình), Nippon (khá). Cần mua đủ 2 lớp lót và 2 lớp phủ. Lưu ý: tính diện tích sơn bằng (tổng diện tích tường + trần) trừ đi diện tích cửa, thường xấp xỉ 3–4 lần diện tích sàn.
7. Sơn ngoại thất: Bề mặt tường ngoài và mặt tiền. Bắt buộc dùng loại chịu thời tiết. Thương hiệu: Dulux Weathershield, một loại sơn ngoại thất cao cấp chịu mưa nắng và chống nấm mốc của Dulux; Jotun Jotashield cho gói khá. Không dùng sơn nội thất cho mặt tiền vì sẽ bong tróc sau mùa mưa đầu tiên.
8. Trần thạch cao: Khung xương và tấm thạch cao cho phòng khách, hành lang và các phòng theo thiết kế. Thương hiệu phổ biến: Vĩnh Tường, USG Boral. Trần thạch cao Vĩnh Tường là hệ tấm thạch cao và khung xương kim loại được sản xuất tại Việt Nam, chiếm thị phần lớn nhất phân khúc tầm trung. Lưu ý: mua kèm băng giấy, bột bả và vít chuyên dụng.
9. Phào chỉ trang trí: Áp dụng nếu thiết kế có phào chỉ nội thất hoặc ngoại thất. Vật liệu: thạch cao đúc hoặc nhựa PU. Lưu ý: chốt mẫu phào chỉ với KTS trước khi mua để khớp với tổng thể thiết kế.
Nhóm C: Cửa các loại (5 hạng mục)
10. Cửa đi chính: Cửa nhôm kính hoặc cửa gỗ tự nhiên tùy phong cách. Thương hiệu cửa nhôm: Xingfa, Việt Pháp. Lưu ý: kiểm tra tem xác thực chính hãng trước khi nghiệm thu, tham khảo thêm tại bài cách nhận biết cửa nhôm chính hãng và hàng nhái.
11. Cửa phòng ngủ: Thường dùng cửa gỗ công nghiệp HDF phủ Melamine hoặc gỗ tự nhiên. Cần mua kèm bản lề, khóa và thước âm. Lưu ý: đo kích thước lỗ cửa thực tế trước khi đặt hàng, không dựa vào bản vẽ thiết kế vì thi công thực tế thường lệch 1–2cm.
12. Cửa nhà vệ sinh: Dùng cửa nhôm kính mờ hoặc cửa nhựa chống nước ABS. Không dùng cửa gỗ thường cho WC vì bị ẩm và cong vênh sau 1–2 năm.
13. Cửa sổ và cửa ban công: Nhôm kính hệ 55 hoặc hệ 65 tùy kích thước ô cửa. Thương hiệu: Xingfa, Việt Pháp, PMA. Lưu ý: chọn kính Low-E cho mặt hướng Tây để giảm nhiệt lượng chiếu vào nhà.
14. Cổng và hàng rào: Sắt hộp sơn chống gỉ, inox 304 hoặc nhôm đúc tùy phong cách. Cổng cần mua kèm khóa cửa từ xa hoặc khóa điện tử nếu thiết kế yêu cầu.
Nhóm D: Thiết bị vệ sinh (4 hạng mục)
15. Bồn cầu: Mỗi WC 1 bộ. Thương hiệu: INAX (tầm trung), TOTO (cao cấp), American Standard (thực dụng cho nhà đầu tư). Tham khảo so sánh chi tiết tại bài so sánh TOTO, INAX và American Standard. Lưu ý quan trọng: xác nhận kích thước rough-in (khoảng cách tâm ống thoát nước đến tường) trước khi mua vì mỗi hãng có kích thước khác nhau.
16. Lavabo và vòi rửa: Mua cùng hãng với bồn cầu để đồng bộ thiết kế. Loại lavabo treo tường tiết kiệm diện tích hơn lavabo đặt bàn. Lưu ý: mua kèm siphon, van góc và ống mềm đấu nối vì không có sẵn trong hộp.
17. Bộ sen tắm: Bộ sen cây (shower set) hoặc sen tắm đứng tùy thiết kế phòng tắm. Mua kèm đầu sen, tay sen cầm tay và thanh trượt. Hãng tham khảo: INAX, Caesar, Hafele.
18. Bộ phụ kiện nhà vệ sinh: Giá treo giấy vệ sinh, móc khăn, giá đựng xà phòng, gương lavabo và kệ kính inox. Thường mua theo bộ cùng hãng để đồng màu inox. Hạng mục này hay bị bỏ quên và phải mua bổ sung sau khi đã ốp gạch xong.
Nhóm E: Thiết bị điện (3 hạng mục)
19. Đèn chiếu sáng: Đèn LED âm trần phòng khách và phòng ngủ, đèn ốp trần nhà vệ sinh, đèn thả trang trí và đèn downlight hành lang. Lập danh sách đếm số lượng từng loại theo bản vẽ điện trước khi đi mua. Thương hiệu: Philips, Opple, Rạng Đông.
20. Mặt công tắc và ổ cắm điện: Nhà thầu phần thô đã âm ống và hộp vào tường, chủ nhà mua mặt công tắc và ổ cắm lắp vào. Thương hiệu: Panasonic WEG series (cơ bản), Schneider Vivace (trung bình), Simon (khá). Lưu ý: đếm đúng số lượng theo bản vẽ điện, tính thêm 10% dự phòng.
21. Đèn ngoại thất: Đèn hành lang, đèn cổng, đèn sân vườn và đèn chiếu mặt tiền. Bắt buộc dùng loại đèn chống thấm IP65 cho vị trí ngoài trời. Hạng mục này dễ bị bỏ quên cho đến khi thợ hỏi tại sao chưa có đèn để lắp.
Nhóm F: Lan can và cầu thang (3 hạng mục)
22. Lan can cầu thang: Inox 304, sắt hộp sơn tĩnh điện hoặc kính cường lực tùy phong cách. Inox 304, loại thép không gỉ có hàm lượng niken và crom cao, bền hơn inox 201 đáng kể trong điều kiện khí hậu nhiệt đới. Lưu ý: đo chiều dài cầu thang và chiều cao lan can chính xác trước khi đặt hàng cắt uốn.
23. Tay vịn cầu thang: Gỗ tự nhiên, gỗ công nghiệp hoặc inox tùy phong cách thiết kế. Mua kèm phụ kiện kết nối với thanh lan can. Lưu ý: chiều cao tay vịn tiêu chuẩn 900mm tính từ mặt bậc thang.
24. Mặt bậc thang: Đá granite, gỗ tự nhiên hoặc gạch chống trơn. Đá granite 20mm là lựa chọn phổ biến nhất vì bền và dễ vệ sinh. Đo chính xác số bậc và kích thước mỗi bậc trước khi đặt cắt vì bậc thang thực tế thường không đều nhau hoàn toàn.
Nhóm G: Vật tư phụ trợ hoàn thiện (4 hạng mục)
25. Chống thấm sân thượng lớp 2 Polyurethane: Nhà thầu phần thô chỉ làm lớp chống thấm Sika cơ bản. Lớp Polyurethane bổ sung tăng độ bền chống thấm lên 15–20 năm. Hạng mục này thường bị bỏ quên và chỉ phát hiện khi sân thượng đã thấm sau 1–2 mùa mưa.
26. Máy bơm nước và bồn inox: Máy bơm tăng áp và bồn chứa nước inox mái. Thương hiệu bơm: Grundfos, Pentax, Panasonic. Bồn inox: Đại Thành, Tân Á. Lưu ý: chọn dung tích bồn theo số người dùng, tiêu chuẩn 150–200 lít/người/ngày.
27. Tủ điện và aptomat nâng cấp: Nếu hệ điện thiết kế nhiều mạch hơn phần thô tiêu chuẩn (thêm điều hòa, bếp từ, máy nước nóng trung tâm), cần mua thêm aptomat và thanh cái. Thương hiệu: Schneider, LS Electric.
28. Phụ kiện cấp thoát nước bổ sung: Máy bơm hút hầm cầu, van khóa phân khu và đồng hồ nước phụ nếu thiết kế có yêu cầu. Hạng mục này chỉ phát sinh với nhà có basement hoặc thiết kế hệ cấp thoát nước phức tạp.
"Gia chủ thường bỏ quên 2 nhóm vật tư: nhóm G phụ trợ như chống thấm PU lớp 2 và máy bơm, và nhóm phụ kiện lắp kèm như siphon, van góc, ốc vít cửa. Hai nhóm này không có trong catalogue showroom, không ai chủ động giới thiệu, nhưng thiếu thì thợ không lắp được. Kết quả là phải chạy đi mua bổ sung ít nhất 2–3 lần giữa tiến độ, mỗi lần là một ngày chậm thi công."
— Kỹ sư phụ trách dự án, Công ty Xây Dựng Kim Anh
Nên mua vật tư hoàn thiện theo thứ tự nào để không lỡ tiến độ?
Mua đúng và mua đủ là điều kiện cần, nhưng mua đúng thời điểm mới là điều kiện đủ. Thợ hoàn thiện thi công theo thứ tự cố định, không thể lắp đèn trước khi sơn xong, không thể ốp gạch trước khi đi điện nước nổi xong. Nếu vật tư chưa có khi thợ cần, tiến độ dừng lại và chi phí phát sinh không thể tránh khỏi.
| Giai đoạn thi công hoàn thiện | Vật tư cần có sẵn trước khi thợ bắt đầu | Thời gian dự kiến cần |
|---|---|---|
| Giai đoạn 1: Trước khi ốp lát | Toàn bộ gạch lát nền và ốp tường (nhóm A), chất kết dính và ron gạch, phụ kiện WC cần âm tường (nếu có) | Tuần 1–2 sau bàn giao phần thô |
| Giai đoạn 2: Trước khi sơn | Sơn nội thất và ngoại thất (nhóm B), bột bả tường, trần thạch cao và khung xương | Tuần 3–4, sau khi ốp lát xong |
| Giai đoạn 3: Trước khi lắp thiết bị | Toàn bộ cửa các loại (nhóm C), thiết bị vệ sinh và phụ kiện (nhóm D), đèn và công tắc ổ cắm (nhóm E) | Tuần 5–7, sau khi sơn xong |
| Giai đoạn 4: Trước khi hoàn công | Lan can cầu thang, mặt bậc thang (nhóm F), máy bơm, bồn nước, chống thấm PU lớp 2 (nhóm G) | Tuần 8–10, hoàn thiện cuối cùng |
Lý do không nên mua toàn bộ vật tư cùng một lúc từ đầu: thiết bị điện tử và thiết bị vệ sinh dễ bị hỏng hoặc trầy xước nếu để lâu tại công trình đang thi công. Gạch nên đặt trước 2–3 tuần để chủ nhà kiểm tra đủ số lượng, đúng mẫu và cùng lô sản xuất trước khi thợ bắt đầu ốp.
5 lỗi thường gặp khi chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện
Đây là 5 lỗi Kim Anh gặp nhiều nhất trong quá trình phối hợp thi công hoàn thiện cho các công trình phần thô. Mỗi lỗi đều có thể tránh được nếu biết trước.
Lỗi 1: Mua gạch sai kích thước so với thiết kế cửa và phòng
Gạch 80×80cm trông đẹp trong showroom nhưng không phù hợp với phòng ngủ 3×3m vì tỷ lệ không cân đối và nhân công cắt nhiều hơn, chi phí thi công tăng 15–20%. Gạch 60×60cm là kích thước thông dụng nhất cho phòng ngủ và WC. Lỗi phổ biến hơn: mua gạch rồi mới đo lại thực địa, phát hiện kích thước lỗ cửa không khớp với viên gạch đã mua, phải cắt viên nhỏ ở ngưỡng cửa trông mất thẩm mỹ.
Lỗi 2: Dùng sơn nội thất cho ngoại thất
Sơn nội thất không có chất phụ gia chịu tia UV và không chống thấm nước mưa. Dùng cho mặt tiền hoặc tường ngoài, sau mùa mưa đầu tiên sẽ bong tróc, phai màu và mọc rêu mốc. Chi phí sơn lại toàn bộ mặt tiền từ 15–40 triệu tùy diện tích, trong khi chi phí mua đúng sơn ngoại thất Dulux Weathershield ngay từ đầu chỉ chênh lệch 20–30% so với sơn nội thất thông thường. Tuân thủ yêu cầu về vật tư theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng thi công xây dựng, mọi vật tư nên có chứng nhận xuất xứ và phù hợp với vị trí sử dụng.
Lỗi 3: Mua thiết bị vệ sinh không đồng bộ với ống âm tường đã đi
Nhà thầu phần thô đi ống cấp thoát nước theo kích thước rough-in tiêu chuẩn, thường là 300mm từ tâm ống đến tường cho bồn cầu. Một số dòng bồn cầu có rough-in 305mm hoặc 330mm. Mua nhầm phải đục tường dịch chuyển ống hoặc chỉ có thể chọn được số model rất hạn chế. Cách phòng tránh: hỏi nhà thầu kích thước rough-in thực tế trước khi đi chọn thiết bị.
Lỗi 4: Bỏ quên nhóm G và phụ kiện lắp kèm
Chống thấm PU lớp 2 sân thượng, máy bơm nước, siphon lavabo, van góc, ống mềm đấu nối, ốc vít cửa, bản lề và chốt cửa là những thứ không có trong catalogue showroom thiết bị nhưng thợ cần có để lắp. Thiếu một món nhỏ là dừng nguyên ngày thi công. Giải pháp: dùng ngay danh sách 28 hạng mục bài này như checklist, đánh dấu từng mục khi đã mua xong.
Lỗi 5: Mua gạch thiếu số lượng, lô bổ sung khác màu
Gạch cùng mã sản phẩm nhưng khác lô sản xuất có thể chênh màu 5–10%, nhìn rõ khi lát xong. Đây là lỗi không thể sửa nếu không muốn đục toàn bộ gạch lên lát lại. Công thức tính số lượng: diện tích cần lát × 1,08 (dư 8% hao hụt). Mua thêm 2–3 hộp dự phòng cùng lô để thay thế nếu vỡ sau này. Lưu lại mã lô sản xuất ghi trên thùng để đặt cùng lô nếu cần mua bổ sung.
Nhà thầu lo phần thô, bạn lo vật tư hoàn thiện
Câu hỏi thường gặp về vật tư hoàn thiện nhà
Vật tư hoàn thiện nhà là gì, gồm những hạng mục nào?
Vật tư hoàn thiện là toàn bộ vật liệu và thiết bị lắp đặt lên bề mặt công trình sau khi tô trát hoàn tất, bao gồm 7 nhóm chính và 28 hạng mục: gạch ốp lát sàn tường (5 mục), sơn và trần thạch cao (4 mục), cửa các loại (5 mục), thiết bị vệ sinh (4 mục), thiết bị điện (3 mục), lan can cầu thang (3 mục) và vật tư phụ trợ (4 mục). Đây là phần chủ nhà chọn mẫu và tự mua khi chọn gói phần thô.
Chủ nhà cần tự mua những vật tư gì sau khi xây phần thô?
Tất cả 28 hạng mục vật tư ngoài tường: toàn bộ gạch ốp lát, sơn nội và ngoại thất, trần thạch cao, cửa các loại, thiết bị vệ sinh, mặt công tắc và ổ cắm điện, đèn chiếu sáng, lan can cầu thang, mặt bậc thang, máy bơm nước và bồn inox, chống thấm PU lớp 2 và các phụ kiện lắp kèm. Vật tư âm tường như dây điện, ống nước và chống thấm lớp 1 đã thuộc phần thô, nhà thầu lo.
Vật tư hoàn thiện nào thầu lo, vật tư nào chủ nhà tự mua?
Nguyên tắc phân biệt: vật tư bị tô trát hoặc đổ bê tông che phủ thì thuộc phần thô, nhà thầu lo. Vật tư lắp lên bề mặt sạch đã hoàn thiện thì chủ nhà mua. Cụ thể: ống điện, dây điện, ống nước âm tường là thầu lo; mặt công tắc, đèn, thiết bị vệ sinh, gạch ốp lát, sơn, cửa là chủ nhà mua.
Mua vật tư hoàn thiện theo thứ tự nào để không lỡ tiến độ?
Chia 4 giai đoạn: giai đoạn 1 mua gạch trước khi thợ bắt đầu ốp lát; giai đoạn 2 mua sơn và trần thạch cao trước khi ốp lát hoàn thành; giai đoạn 3 mua cửa, thiết bị vệ sinh và điện trước khi sơn xong; giai đoạn 4 mua lan can, máy bơm và vật tư phụ trợ giai đoạn hoàn thiện cuối. Mỗi giai đoạn cách nhau 1–2 tuần thi công.
Chi phí vật tư hoàn thiện chiếm bao nhiêu % tổng ngân sách xây nhà?
Khoảng 35–40% tổng ngân sách khi chọn gói phần thô cộng nhân công hoàn thiện. Với nhà phố 2 tầng 80m²/sàn gói vật tư trung bình, chi phí vật tư hoàn thiện thường từ 400–600 triệu đồng tùy mức thiết bị vệ sinh và cửa được chọn. Hai hạng mục chiếm chi phí lớn nhất là gạch ốp lát (20–25% tổng vật tư hoàn thiện) và thiết bị vệ sinh (20–30% tùy hãng).
Tư vấn danh sách vật tư phù hợp ngân sách và thiết kế công trình
Kim Anh hỗ trợ gia chủ lập danh sách vật tư hoàn thiện chi tiết theo bản vẽ thiết kế thực tế, có số lượng từng hạng mục và gợi ý thương hiệu theo 3 mức ngân sách. Dịch vụ này miễn phí khi ký hợp đồng thi công phần thô hoặc trọn gói với Kim Anh.
- Hotline/Zalo: 0974.776.305
- Email: xaydungkimanh@gmail.com
- Văn phòng: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, Huyện Hóc Môn
