Phần thô là giai đoạn sử dụng nhiều vật liệu nặng như thép, cát, đá, xi măng và chiếm khối lượng lớn trong tổng chi phí xây nhà, nên đây cũng là giai đoạn dễ bị đội giá nhất. Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động mạnh thời gian gần đây, nhiều gia chủ rơi vào thế bị động khi ngân sách phần thô phát sinh cả trăm triệu đồng so với dự kiến ban đầu.
Bài viết của tôi sẽ giúp gia chủ phân tích 11 nguyên nhân phổ biến khiến chi phí xây phần thô phát sinh, được chia thành 4 nhóm rõ ràng từ dự toán, vật tư, hợp đồng đến thi công, kèm vai trò của hợp đồng và bóc tách khối lượng trong việc kiểm soát, cùng danh sách (checklist) thực hành. Hiểu trước các nguyên nhân này giúp gia chủ chủ động bảo vệ ngân sách của mình.
Phát sinh chi phí xây phần thô đến từ 11 nguyên nhân, chia thành 4 nhóm: nhóm dự toán gồm bóc tách khối lượng thiếu, bỏ sót chi phí phụ, nền đất yếu; nhóm vật tư và giá gồm leo thang giá thép cát đá, vật tư ghi chung chung, kéo dài tiến độ; nhóm hợp đồng gồm hạng mục lập lờ, thiếu điều khoản điều chỉnh giá, báo giá thấp cố ý; và nhóm thi công gồm thay đổi thiết kế, thiếu giám sát. Cách kiểm soát hiệu quả là yêu cầu bảng bóc tách khối lượng chi tiết, hợp đồng ghi rõ vật tư và điều khoản phát sinh, cùng dự phòng 5 đến 10% ngân sách.
Tóm tắt nhanh các điểm chính
- Phần thô dễ phát sinh nhất vì dùng nhiều vật liệu nặng nhạy giá và khối lượng lớn.
- Có 11 nguyên nhân phát sinh, chia thành 4 nhóm: dự toán, vật tư giá, hợp đồng, thi công.
- Leo thang giá thép, cát, đá là nguyên nhân khách quan nổi bật trong thời gian gần đây.
- Hạng mục lập lờ và thiếu điều khoản điều chỉnh giá trong hợp đồng gây tranh chấp phát sinh.
- Kiểm soát bằng bóc tách khối lượng chi tiết, hợp đồng rõ ràng và dự phòng 5 đến 10%.
Phụ lục bài viết
Vì sao phần thô là giai đoạn dễ phát sinh chi phí?
Phần thô dễ phát sinh chi phí vì đây là giai đoạn sử dụng khối lượng lớn vật liệu nặng như thép, cát, đá, xi măng, vốn là những vật liệu có giá biến động mạnh theo thị trường. Đồng thời, phần thô liên quan đến kết cấu và nền móng, nơi có thể xuất hiện các yếu tố khó lường như nền đất yếu, khiến chi phí thực tế dễ vượt dự toán ban đầu nếu không chuẩn bị kỹ.
Có hai đặc điểm khiến phần thô nhạy cảm với phát sinh chi phí. Thứ nhất, phần thô tiêu thụ khối lượng lớn các vật liệu cơ bản như thép, cát, đá, xi măng. Đây là những vật liệu có giá dao động theo thị trường, chỉ cần biến động nhẹ về đơn giá nhân với khối lượng lớn cũng tạo ra khoản chênh lệch đáng kể trong tổng chi phí.
Thứ hai, phần thô liên quan đến phần móng và kết cấu chịu lực, nơi ẩn chứa những yếu tố khó lường như địa chất nền đất. Nhiều trường hợp chỉ khi đào móng mới phát hiện nền đất yếu, phải gia cố thêm bằng ép cọc, làm chi phí tăng. Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động tăng thời gian gần đây, áp lực phát sinh chi phí ở phần thô càng rõ rệt.
Phát sinh chi phí ở phần thô phần lớn có thể lường trước và kiểm soát được nếu gia chủ chuẩn bị kỹ khâu dự toán và hợp đồng. Sự khác biệt giữa một công trình vượt ngân sách mất kiểm soát và một công trình trong tầm tay nằm ở bảng bóc tách khối lượng chi tiết và một hợp đồng chặt chẽ.
11 nguyên nhân phát sinh chi phí xây phần thô
11 nguyên nhân phát sinh chi phí xây phần thô được chia thành 4 nhóm: Nhóm dự toán và khối lượng gồm 3 nguyên nhân, nhóm vật tư và giá gồm 3 nguyên nhân, nhóm hợp đồng gồm 3 nguyên nhân, và nhóm thi công quản lý gồm 2 nguyên nhân. Phân loại theo nhóm giúp gia chủ biết nguyên nhân nào kiểm soát được từ khâu chuẩn bị và nguyên nhân nào cần dự phòng.
Nhóm A: Nguyên nhân từ dự toán và khối lượng
Đây là nhóm nguyên nhân xuất phát từ khâu lập dự toán ban đầu chưa chính xác, có thể kiểm soát được nếu làm kỹ từ đầu.
1. Bóc tách khối lượng thiếu hoặc sai. Bóc tách khối lượng, hay còn gọi là BoQ, là bảng thống kê chi tiết khối lượng vật tư và công việc như bao nhiêu mét khối bê tông, bao nhiêu kilogam thép. Nếu bảng này lập sơ sài hoặc thiếu chính xác, khối lượng thực tế thi công sẽ vượt dự toán, gây phát sinh. Đây là nguyên nhân gốc rễ của nhiều khoản đội giá.
2. Chi phí phụ bị bỏ sót. Nhiều dự toán chỉ tính vật liệu chính mà bỏ sót các chi phí phụ như vận chuyển vật tư, hao hụt vật liệu, chi phí dọn xà bần, phế thải. Với công trình trong hẻm nhỏ, chi phí vận chuyển thủ công còn cao hơn. Những khoản này tuy nhỏ lẻ nhưng cộng dồn tạo thành phát sinh đáng kể.
3. Nền đất yếu phát hiện khi đào móng. Khi bắt đầu đào móng, đôi khi mới phát hiện nền đất yếu hơn dự kiến, phải gia cố bằng ép cọc hoặc cọc khoan nhồi sâu hơn. Đây là chi phí phát sinh khó lường nếu không khảo sát địa chất kỹ trước, đặc biệt ở khu vực nền đất yếu, gần kênh rạch.
Nhóm B: Nguyên nhân từ vật tư và giá
Đây là nhóm nguyên nhân liên quan đến vật liệu và biến động thị trường, một phần khách quan nhưng có thể phòng ngừa bằng hợp đồng.
4. Leo thang giá thép, cát, đá, xi măng. Giá vật liệu xây dựng biến động theo thị trường, và thời gian gần đây nhiều loại vật liệu như thép, cát, đá, xi măng ghi nhận xu hướng tăng. Vì phần thô dùng khối lượng lớn các vật liệu này, biến động giá tác động trực tiếp và mạnh đến chi phí. Nếu hợp đồng không quy định rõ ai chịu trượt giá, rủi ro này thường rơi vào một trong hai bên.
5. Vật tư ghi chung chung bị tráo hoặc nâng đời. Nếu hợp đồng chỉ ghi vật tư kiểu chung chung như thép tương đương, gạch loại A mà không nêu rõ thương hiệu, mác, sẽ dễ phát sinh tranh chấp. Gia chủ có thể phải trả thêm để nâng lên đúng loại mong muốn, hoặc nhận vật tư kém hơn kỳ vọng. Sự mập mờ này là kẽ hở gây phát sinh.
6. Kéo dài tiến độ dẫn đến trượt giá. Khi thi công kéo dài do thời tiết, thiếu vật tư hoặc năng lực thầu yếu, giá vật liệu có thể tăng theo thời gian, đồng thời phát sinh chi phí nhân công chờ việc. Tiến độ càng kéo dài, nguy cơ trượt giá và đội chi phí càng lớn, đặc biệt trong giai đoạn thị trường vật liệu biến động.
Nhóm C: Nguyên nhân từ hợp đồng
Đây là nhóm nguyên nhân quan trọng nhất mà gia chủ có thể chủ động phòng ngừa bằng một hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng.
7. Hạng mục lập lờ, không rõ ai chịu. Nhiều hợp đồng không nêu rõ một số hạng mục quan trọng, dẫn đến tranh cãi khi phát sinh. Ví dụ điển hình là chi phí ép cọc đã bao gồm trong hợp đồng chưa, chi phí dọn xà bần phế thải ai chịu, chi phí khảo sát địa chất tính vào đâu. Những hạng mục lập lờ này là nguồn phát sinh và mâu thuẫn phổ biến.
8. Không có điều khoản điều chỉnh giá và phát sinh. Nếu hợp đồng không quy định cơ chế xử lý khi giá vật liệu biến động hoặc khi có khối lượng phát sinh, các bên dễ rơi vào thế bị động và tranh chấp. Một hợp đồng tốt cần có điều khoản nêu rõ cách xử lý trượt giá, ai chịu trách nhiệm, và quy trình xác nhận khối lượng phát sinh trước khi thực hiện.
9. Báo giá thấp cố ý thiếu hạng mục. Để giành hợp đồng, một số đơn vị đưa ra báo giá thấp bất thường bằng cách bỏ sót hạng mục hoặc tính thiếu khối lượng. Sau khi ký và thi công, các hạng mục thiếu lần lượt xuất hiện dưới dạng phát sinh, đẩy tổng chi phí thực tế lên cao hơn nhiều so với báo giá ban đầu. Đây là cái bẫy gia chủ cần cảnh giác.
Nhóm D: Nguyên nhân từ thi công và quản lý
Đây là nhóm nguyên nhân phát sinh trong quá trình thi công, liên quan đến quyết định của gia chủ và khâu giám sát.
10. Thay đổi thiết kế giữa chừng. Khi gia chủ thay đổi thiết kế, kết cấu hoặc công năng trong lúc thi công phần thô, hậu quả là phải đập phá phần đã làm, điều chỉnh vật tư và nhân công, làm chi phí tăng. Mỗi thay đổi dù nhỏ trên phần thô cũng kéo theo chi phí đáng kể vì liên quan đến kết cấu.
11. Thiếu giám sát, thất thoát vật tư. Khi gia chủ giao toàn bộ cho nhà thầu mà không theo dõi, hoặc không có kỹ sư giám sát độc lập, dễ xảy ra thất thoát vật tư, thi công không đúng khối lượng. Việc thiếu đối chiếu khối lượng thực tế với hợp đồng khiến chi phí khó kiểm soát và dễ phát sinh ngoài ý muốn.
"Trong các nguyên nhân phát sinh khi xây phần thô, tôi thấy hai điều gia chủ hay bỏ qua nhất là bảng bóc tách khối lượng và điều khoản vật tư trong hợp đồng. Nhiều người chỉ nhìn vào con số tổng rẻ mà không yêu cầu bóc tách chi tiết, đến lúc thi công mới lòi ra thiếu hạng mục. Lời khuyên của tôi là luôn yêu cầu bảng khối lượng chi tiết và phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu, mác. Đó là cách tự bảo vệ tốt nhất trước phát sinh."
— KS. Nguyễn Duy Tuấn, Giám đốc/CEO công ty Xây Dựng Kim Anh
Vai trò của hợp đồng và bóc tách khối lượng trong kiểm soát phát sinh
Hợp đồng chặt chẽ và bảng bóc tách khối lượng chi tiết là hai công cụ quan trọng nhất để kiểm soát phát sinh chi phí xây phần thô. Bảng bóc tách khối lượng giúp xác định chính xác vật tư và công việc, còn hợp đồng với phụ lục vật tư rõ ràng và điều khoản điều chỉnh giá giúp ràng buộc trách nhiệm và xử lý minh bạch khi có biến động.
Bảng bóc tách khối lượng, hay BoQ, là nền tảng của việc kiểm soát chi phí. Một bảng BoQ tốt liệt kê chi tiết từng hạng mục, khối lượng và đơn giá, giúp gia chủ biết chính xác mình trả tiền cho việc gì. Đây cũng là cơ sở để tính toán khi có thay đổi, tránh tình trạng báo giá gộp một con số mơ hồ rồi phát sinh tùy tiện.
Về hợp đồng, cần có phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu, mác của thép, xi măng, gạch, cát, đá thay vì ghi chung chung. Đồng thời, hợp đồng nên có điều khoản về điều chỉnh giá và xử lý phát sinh. Với hợp đồng xây dựng nhà ở dân dụng, các bên tự thỏa thuận điều khoản này, có thể tham khảo tinh thần các quy định về hợp đồng xây dựng để quy định cách xử lý khi giá vật liệu biến động hoặc có khối lượng phát sinh. Gia chủ tham khảo cách lập hợp đồng thi công phần thô chặt chẽ để bảo vệ mình.
Để có bảng bóc tách khối lượng và báo giá chi tiết đúng chuẩn, gia chủ nên yêu cầu nhà thầu cung cấp ngay từ khâu báo giá. Tham khảo cách bóc tách chi phí phần thô tại báo giá xây nhà phần thô để hiểu một dự toán minh bạch cần có những gì.
Checklist kiểm soát phát sinh chi phí xây phần thô
Để kiểm soát phát sinh chi phí xây phần thô, gia chủ nên áp dụng danh sách kiểm tra (checklist): yêu cầu bảng bóc tách khối lượng chi tiết, lập phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu và mác, đưa điều khoản điều chỉnh giá và xử lý phát sinh vào hợp đồng, làm rõ các hạng mục dễ lập lờ, chuẩn bị dự phòng 5 đến 10% ngân sách, và bố trí giám sát thi công. Áp dụng đầy đủ giúp giảm tối đa rủi ro đội giá.
Bạn hãy áp dụng checklist sau trước và trong khi xây phần thô:
- Yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng bóc tách khối lượng chi tiết kèm báo giá, không nhận báo giá gộp một con số.
- Lập phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu, mác của thép, xi măng, gạch, cát, đá, tránh ghi chung chung.
- Làm rõ các hạng mục dễ lập lờ như ép cọc, dọn xà bần, khảo sát địa chất đã bao gồm chưa và ai chịu.
- Đưa vào hợp đồng điều khoản xử lý trượt giá vật liệu và quy trình xác nhận khối lượng phát sinh.
- Khảo sát địa chất trước khi thi công để lường trước chi phí gia cố nền nếu đất yếu.
- Chuẩn bị ngân sách dự phòng 5 đến 10% tổng chi phí cho các phát sinh khó lường.
- Bố trí giám sát hoặc kỹ sư kiểm tra để đối chiếu khối lượng thực tế, tránh thất thoát vật tư.
- Cảnh giác với báo giá thấp bất thường, vì thường thiếu hạng mục.
Một cách giảm rủi ro phát sinh hiệu quả là chọn hình thức khoán gọn với hợp đồng rõ ràng. Với gói xây nhà trọn gói khoán gọn, phần lớn rủi ro trượt giá và phát sinh khối lượng trong phạm vi hợp đồng do nhà thầu chịu, giúp gia chủ cố định chi phí tốt hơn. Tuy nhiên, điều kiện là hợp đồng phải chi tiết và báo giá ban đầu trung thực.
Câu hỏi thường gặp về phát sinh chi phí xây phần thô
Vì sao xây phần thô hay bị phát sinh chi phí?
Xây phần thô hay phát sinh chi phí vì đây là giai đoạn dùng khối lượng lớn vật liệu nặng như thép, cát, đá, xi măng, vốn có giá biến động mạnh theo thị trường, nên chỉ cần giá nhích lên nhân với khối lượng lớn cũng tạo chênh lệch đáng kể. Ngoài ra, phần thô liên quan đến móng và kết cấu, nơi ẩn chứa yếu tố khó lường như nền đất yếu chỉ phát hiện khi đào móng. Bên cạnh đó còn có nguyên nhân từ bóc tách khối lượng thiếu, hợp đồng lỏng lẻo, báo giá thiếu hạng mục và thay đổi thiết kế giữa chừng. Tổng hợp các yếu tố này khiến chi phí thực tế dễ vượt dự toán ban đầu nếu không chuẩn bị kỹ.
Nên dự phòng bao nhiêu phần trăm khi xây phần thô?
Theo kinh nghiệm thị trường, gia chủ nên chuẩn bị ngân sách dự phòng khoảng 5 đến 10% tổng chi phí xây phần thô cho các khoản phát sinh khó lường. Trong bối cảnh giá vật liệu biến động mạnh, có thể cân nhắc dự phòng ở mức cao hơn để chủ động hơn. Khoản dự phòng này giúp gia chủ không bị động khi gặp các tình huống như nền đất yếu phải gia cố, giá vật liệu tăng, hoặc khối lượng thực tế vượt dự toán. Chuẩn bị dự phòng ngay từ đầu giúp tránh phải dừng công trình giữa chừng vì thiếu vốn, hoặc phải vay mượn gấp trong điều kiện bất lợi.
Làm sao để hợp đồng xây phần thô không bị phát sinh?
Để hạn chế phát sinh, hợp đồng xây phần thô cần chặt chẽ ở nhiều điểm. Trước tiên, phải có bảng bóc tách khối lượng chi tiết đi kèm, ghi rõ khối lượng và đơn giá từng hạng mục. Tiếp theo, cần phụ lục vật tư ghi rõ thương hiệu, mác của từng loại vật liệu, tránh ghi chung chung. Hợp đồng cũng nên làm rõ các hạng mục dễ lập lờ như ép cọc, dọn xà bần ai chịu, và có điều khoản xử lý trượt giá vật liệu cùng quy trình xác nhận khối lượng phát sinh. Cuối cùng, nên quy định rõ trách nhiệm, tiến độ và điều khoản phạt. Một hợp đồng minh bạch và chi tiết là cách bảo vệ tốt nhất trước phát sinh ngoài ý muốn.
Bóc tách khối lượng là gì, vì sao quan trọng?
Bóc tách khối lượng, hay BoQ, là việc thống kê chi tiết toàn bộ khối lượng công việc và vật tư cần thiết cho công trình, như bao nhiêu mét khối bê tông cho móng cột dầm sàn, bao nhiêu kilogam thép các loại. Đây là phương pháp lập dự toán chính xác nhất, dựa trên bản vẽ thiết kế kỹ thuật. Bóc tách khối lượng quan trọng vì nó giúp gia chủ biết chính xác mình trả tiền cho việc gì, là cơ sở để kiểm soát chi phí và tính toán khi có thay đổi. Khác với cách tính gộp theo mét vuông chỉ mang tính tương đối, bảng bóc tách khối lượng chi tiết giúp hạn chế tối đa rủi ro phát sinh và tranh chấp trong quá trình thi công.
Giá thép tăng thì ai chịu chi phí phát sinh?
Việc ai chịu chi phí khi giá thép và vật liệu tăng phụ thuộc vào loại hợp đồng và điều khoản đã thỏa thuận. Với hợp đồng trọn gói khoán gọn đã ký, thông thường nhà thầu chịu rủi ro trượt giá trong phạm vi hợp đồng, đây là lợi thế cho gia chủ về mặt cố định chi phí. Với hợp đồng theo đơn giá hoặc có điều khoản điều chỉnh giá, việc trượt giá có thể được chia sẻ hoặc do gia chủ chịu theo thỏa thuận. Vì vậy, điều quan trọng là hợp đồng phải quy định rõ cơ chế xử lý khi giá vật liệu biến động, ai chịu và chịu bao nhiêu, để tránh tranh chấp. Gia chủ nên làm rõ điểm này trước khi ký hợp đồng.
Tải checklist kiểm soát phát sinh và nhận tư vấn từ Kim Anh
Phát sinh chi phí khi xây phần thô là điều có thể kiểm soát nếu gia chủ hiểu nguyên nhân và chuẩn bị kỹ khâu dự toán, hợp đồng ngay từ đầu. Một bảng bóc tách khối lượng chi tiết cùng hợp đồng minh bạch giúp bạn lường trước phần lớn các khoản phát sinh và chủ động về tài chính.
Để nhận checklist kiểm soát 11 nguyên nhân phát sinh chi phí xây phần thô và được tư vấn dự toán, hợp đồng chi tiết cho công trình của mình, gia chủ liên hệ Xây Dựng Kim Anh qua hotline và Zalo 0397.066.847, email kientruckimanh@gmail.com, hoặc đến trực tiếp văn phòng tại 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, Huyện Hóc Môn, TP.HCM. Kỹ sư của chúng tôi sẽ lập bảng bóc tách khối lượng minh bạch, tư vấn hợp đồng chặt chẽ và cách dự phòng hợp lý để bạn an tâm về ngân sách.
Phát sinh chi phí xây phần thô đến từ 11 nguyên nhân thuộc 4 nhom: dự toán và khối lượng, vật tư và giá, hợp đồng, thi công và quản lý. Trong đó, leo thang giá vật liệu và hợp đồng lỏng lẻo là những nguyên nhân nổi bật, nhưng phần lớn đều có thể phòng tránh bằng chuẩn bị kỹ và hợp đồng chặt chẽ.
Chìa khóa kiểm soát nằm ở bảng bóc tách khối lượng chi tiết, hợp đồng rõ ràng với phụ lục vật tư và điều khoản phát sinh, cùng khoản dự phòng từ 5 đến 10%. Khi đã chủ động, gia chủ sẽ không còn bị bất ngờ bởi những khoản đội giá. Liên hệ 0397.066.847 để được Xây Dựng Kim Anh tư vấn dự toán và hợp đồng minh bạch cho công trình phần thô của bạn.
