Hãy tưởng tượng bạn vừa đặt bút ký một bản hợp đồng thi công trị giá hàng tỷ đồng, đinh ninh rằng nhà thầu sẽ lo liệu mọi thứ từ móng đến lúc trát xong tường. Nhưng khi công trình bước vào giai đoạn rải ống nước, thầu thi công lạnh lùng thông báo: "Hạng mục này không có trong báo giá, anh/chị phải thanh toán thêm". Cảm giác lúc đó không chỉ là sự bực bội vì mất tiền, mà là sự bất lực vì bị đưa vào thế đã rồi. Nguyên nhân sâu xa của mọi cuộc cãi vã trên công trường đều bắt nguồn từ việc gia chủ không nắm rõ xây nhà phần thô gồm những gì. Nếu bạn không hiểu luật chơi, thầu cỏ sẽ dễ dàng "vẽ" thêm hàng chục khoản phí vô lý.
Bài viết này của chúng tôi chính là bản đối chiếu quyền lực nhất dành cho bạn. Chúng tôi sẽ phân định rạch ròi trắng đen từng hạng mục, giúp bạn tự tin kiểm soát ngân sách và không bao giờ bị qua mặt.
Xây nhà phần thô gồm những gì? Gói thi công phần thô tiêu chuẩn bao gồm việc nhà thầu cung cấp 100% vật tư thô (sắt, thép, xi măng, gạch, cát, đá, ống điện nước âm) và nhân công để thực hiện 5 nhóm công việc cốt lõi:
Thi công móng và công trình ngầm (hố ga, bể phốt).
Thi công phần khung xương (đổ bê tông cột, dầm, sàn) và xây tô tường bao che.
Thi công mái và hệ thống bậc cầu thang.
Đi hệ thống điện nước (MEP) âm tường cơ bản.
Cung cấp nhân công hoàn thiện (chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, thợ sẽ chịu trách nhiệm thi công lắp đặt).
Phụ lục bài viết
Xây nhà phần thô là gì? Bản chất cốt lõi gia chủ cần nắm
Trước khi đi sâu vào bảng bóc tách chi tiết, bạn cần hiểu đúng bản chất của thuật ngữ chuyên ngành này. Xây nhà phần thô không chỉ đơn giản là việc chất gạch lên thành tường hay trộn vữa trát lớp vỏ bên ngoài.
Lưu ý thuật ngữ: "Phần thô" khác biệt hoàn toàn với "Hoàn thiện". Phần thô tạo ra bộ khung, trong khi hoàn thiện là công tác "mặc áo" trang trí cho ngôi nhà.
"Phần thô là toàn bộ hệ thống kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn) và hệ thống tường bao che định hình không gian. Đây là nền tảng cốt lõi quyết định 100% độ bền công trình và không thể sửa chữa hay thay thế sau khi đã hoàn thành."
Nhà thầu xây dựng thi công phần thô càng chính xác, vuông vức bao nhiêu thì công tác hoàn thiện về sau (ốp gạch, đóng trần, gắn cửa) càng nhanh chóng, sắc nét và tiết kiệm chi phí bấy nhiêu. Ngược lại, nếu thợ đổ bê tông cột bị nghiêng, xây tường vẹo, bạn sẽ phải tốn hàng đống tiền để đắp vữa bù lỗ, gây ra hiện tượng rạn nứt chân chim diện rộng khi đưa vào sử dụng.
Thi công xây nhà phần thô gồm những hạng mục nào?
Nhiều gia chủ khi cầm bảng báo giá xây nhà phần thô thường hoang mang tự hỏi xây nhà phần thô bao gồm những hạng mục nào và ranh giới trách nhiệm nằm ở đâu. Để minh bạch hóa vấn đề này, chuyên gia Xây Dựng Kim Anh chia nhỏ gói xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện gồm những gì thành 5 bước thi công chuẩn mực sau đây.
1. Thi công phần móng và công trình ngầm
Đây là bước đặt nền móng đầu tiên cho sự vững chãi của ngôi nhà. Công tác này thường diễn ra dưới mặt đất tự nhiên.
Nhà thầu thi công bắt buộc phải thực hiện các đầu việc:
-
Dọn dẹp mặt bằng, định vị tim mốc công trình.
-
Đào đất móng, đào hố ga, đào hầm cầu (bể phốt).
-
Đập đầu cọc bê tông (nếu công trình ép cọc bê tông nền móng).
-
Đổ bê tông lót móng (bằng bê tông đá 4x6 mác 100).
-
Gia công lắp dựng cốt thép móng, thép đà kiềng.
-
Đổ bê tông móng, đổ bê tông đà kiềng.
-
Xây hầm tự hoại, hố ga bằng gạch đinh cháy, tô trát chống thấm mặt trong.
Hình ảnh thợ thi công Kim Anh đang định vị tim móng và lắp đặt cốt thép đà kiềng tại công trình thực tế
2. Thi công phần thân (Cột, dầm, sàn, xây tô)
Phần thân chính là khung xương chịu lực của toàn bộ ngôi nhà. Nếu ai đó hỏi phần thô xây dựng gồm những gì quan trọng nhất, thì câu trả lời chắc chắn là hạng mục này. Công tác cốt thép và bê tông hình thành khung chịu lực an toàn cho gia đình bạn chống chọi với động đất, gió bão.
Các công việc thầu phải thực hiện:
-
Lắp dựng ván khuôn (cốp pha), gia công cốt thép cột. Đổ bê tông cột.
-
Lắp dựng ván khuôn dầm, sàn. Bố trí cốt thép dầm sàn 2 lớp. Đổ bê tông dầm sàn các tầng.
-
Xây tường bao che bên ngoài (tường 200mm) và xây tường ngăn phòng bên trong (tường 100mm) theo đúng bản vẽ kiến trúc.
-
Tô trát toàn bộ tường bao che, tường ngăn phòng, mặt tiền (thường không bao gồm tô trát trần nếu có thiết kế đóng trần thạch cao).
3. Thi công mái và hệ thống cầu thang
Bê tông mái bảo vệ toàn bộ ngôi nhà khỏi tác động trực tiếp của nắng mưa. Đồng thời, hệ thống cầu thang đóng vai trò là xương sống giao thông trục đứng.
Hạng mục này bao gồm:
-
Lắp dựng cốp pha, đan thép, đổ bê tông bản thang.
-
Xây bậc cầu thang bằng gạch thẻ (gạch đinh) theo đúng chuẩn phong thủy Sinh - Lão - Bệnh - Tử.
-
Đổ bê tông sàn mái, viền mái, seno thoát nước.
-
Lắp đặt hệ thống vì kèo thép và lợp ngói/mái tôn (nếu có trong thiết kế mái).
4. Hệ thống điện nước âm tường (MEP cơ bản)
Hệ thống MEP được lắp đặt ngầm trong tường và sàn, đóng vai trò như các mạch máu vận hành ngôi nhà. Việc đi ống ngầm phải được thực hiện đồng thời trong lúc xây tường và trước khi tô trát vữa.
Nhiệm vụ của nhà thầu xây thô:
-
Định vị vị trí ổ cắm, công tắc, cắt rãnh tường.
-
Đi hệ thống ống nhựa luồn dây điện (ruột gà âm tường, ống cứng âm sàn).
-
Lắp đặt đế âm tường cho công tắc, ổ cắm, tủ điện tổng (CB).
-
Lắp đặt hệ thống ống cấp thoát nước âm (ống nhựa PVC cho nước thải, ống PPR cho nước sinh hoạt).
5. Phần nhân công hoàn thiện (Gia chủ mua vật tư, thầu cấp nhân công)
Khi ký hợp đồng giao khoán phần thô, nhà thầu uy tín sẽ đính kèm luôn gói "Nhân công hoàn thiện". Bạn cần hiểu rõ quy tắc: Chủ nhà cung cấp vật tư trang trí, thợ thi công thực hiện lắp đặt. Dưới đây là bảng phân định ranh giới trách nhiệm rõ ràng nhất để bạn nắm thế chủ động khi đi sắm đồ:
Bảng ranh giới trách nhiệm thi công hoàn thiện:
| Hạng mục thi công | Vật tư Chủ nhà tự mua cấp cho thầu | Nhiệm vụ của thầu (Chỉ cấp nhân công & vật tư phụ như vữa, keo) |
| Ốp lát gạch | Gạch nền, gạch ốp tường, gạch len chân tường, keo chà ron. | Trộn vữa hồ dầu/keo dán gạch, thi công lát nền, ốp tường, chà ron mạch. |
| Sơn nước | Bột bả matit, sơn lót chống kiềm, sơn phủ nội ngoại thất, rulo, cọ. | Trét bả matit 2 lớp, xả nhám phẳng tường, lăn 1 lớp sơn lót, 2 lớp sơn phủ. |
| Thiết bị vệ sinh | Bồn cầu, lavabo, vòi sen, gương soi, vòi xịt, phễu thu sàn. | Khoan cắt, lắp đặt thiết bị vào đúng vị trí, bắn silicon chống thấm mép. |
| Thiết bị điện | Mặt hạt công tắc, ổ cắm, CB, bóng đèn chiếu sáng, đèn chùm. | Đấu nối dây cáp điện ngầm vào thiết bị, gắn mặt nạ, thử sáng. |
Bóc trần 5 hạng mục thầu cỏ hay mập mờ để vẽ thêm tiền gia chủ
Để trả lời trọn vẹn câu hỏi xây nhà phần thô bao gồm những hạng mục nào, bạn không chỉ cần nhìn vào những thứ hiển hiện trên giấy, mà còn phải soi thấu những góc khuất thầu cố tình giấu đi. Thầu thiếu uy tín thường che giấu hoặc mập mờ các hạng mục nhạy cảm trong lúc báo giá để chốt được hợp đồng giá rẻ. Sau khi công trình khởi công, họ mới bắt đầu lật bài ngửa, ép gia chủ phải chi thêm hàng chục triệu đồng tiền "phát sinh".
Dưới đây là danh sách đen 5 hạng mục thầu cỏ hay mang ra để "vòi vĩnh" nhất:
1. Chi phí chống thấm (sàn vệ sinh, ban công, mái)
Rất nhiều chủ đầu tư ngã ngửa khi thợ yêu cầu mua hàng chục thùng hóa chất Sika để quét chống thấm nhà vệ sinh, với lý do: "Chống thấm thuộc khâu hoàn thiện, chủ nhà phải tự bỏ tiền mua vật tư chống thấm". Sự thật là, hạng mục chống thấm thường bị đùn đẩy cho gia chủ trả tiền một cách vô lý.
🚨 CẢNH BÁO TỪ CHUYÊN GIA: Chống thấm là công đoạn bắt buộc đi liền với hệ thống kết cấu sàn bê tông tiếp xúc với nước. Vật tư chống thấm và nhân công quét màng chống thấm BẮT BUỘC phải nằm trong gói thi công phần thô của nhà thầu. Gia chủ tuyệt đối không trả thêm tiền cho hạng mục này!
2. Ống đồng máy lạnh và hệ thống nước nóng năng lượng mặt trời
Thi công ống đồng yêu cầu thỏa thuận rõ từ đầu. Hệ thống ống đồng, bọc bảo ôn cho máy lạnh và đường ống nước nóng chịu nhiệt PPR (kéo từ mái xuống các tầng) đòi hỏi kỹ thuật viên chuyên biệt và chi phí vật tư rất cao. Thường thì các công ty xây dựng tiêu chuẩn sẽ KHÔNG BAO GỒM ống đồng máy lạnh trong gói thô cơ bản, nhưng lại lấp lửng không nói rõ. Đến lúc đóng trần, chủ nhà mới tá hỏa đi gọi thợ điện lạnh bên ngoài vào cắt tường, làm nát hết lớp vữa vừa tô trát.
3. Hệ thống hộp gen kỹ thuật và ống thoát nước mái
Hộp gen kỹ thuật (hộp che các đường ống nước thẳng đứng trong góc nhà vệ sinh) và hệ thống xê nô, ống thoát nước mưa D114 từ mái xuống đất là bộ phận không thể tách rời của phần thô. Thế nhưng, thầu cỏ thường báo giá tách rời hộp gen kỹ thuật để bòn rút thêm vài triệu đồng "tiền bồi dưỡng thợ" xây gạch bao quanh ống.
4. Vận chuyển xà bần và dọn dẹp vệ sinh công trình
Phí chở xà bần gây ra tranh cãi phút cuối giữa hai bên. Khi đào móng hoặc đập phá tường cũ, một lượng lớn rác thải xây dựng (xà bần) sẽ phát sinh. Thầu gian xảo thường bỏ mặc đống xà bần này trước cửa nhà, lấy lý do "Hợp đồng không ghi trách nhiệm chở rác đi đổ". Cuối cùng, gia chủ phải tự ngậm đắng nuốt cay thuê xe tải dọn dẹp vệ sinh công trình để trả mặt bằng thi công tiếp. Hợp đồng chuẩn mực bắt buộc nhà thầu phải bao gồm luôn chi phí dọn dẹp mặt bằng cơ bản.
5. Nhân công ốp lát đá hoa cương và thi công trần thạch cao
Nhiều người lầm tưởng gói "nhân công hoàn thiện" bao hàm tất cả mọi thứ. Tuy nhiên, hạng mục trang trí không thuộc gói nhân công hoàn thiện cơ bản. Thợ nề (thợ xây) của nhà thầu không có kỹ năng cắt ghép đá hoa cương cầu thang hay đóng khung xương trần thạch cao. Gia chủ bắt buộc phải tách riêng gói thầu này và thuê đội thợ chuyên biệt (đội làm đá, đội đóng trần) để thực hiện. Nhà thầu xây dựng chỉ có trách nhiệm phối hợp, tạo điều kiện mặt bằng cho các đội thợ này làm việc.
Xây Dựng Kim Anh - Rành mạch mọi hạng mục, cam kết 0% phát sinh
Khi bạn tìm hiểu xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện gồm những gì, sự minh bạch chính là chìa khóa bảo vệ dòng tiền. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi triệt tiêu mọi rủi ro tranh cãi bằng cách số hóa và liệt kê toàn bộ hạng mục công việc lên bảng dự toán bóc tách khối lượng chi tiết.
Xây Dựng Kim Anh cam kết thực hiện đúng 100% hạng mục đã ký kết trên hợp đồng. Gia chủ không bao giờ phải nghe điệp khúc "Cái này ngoài hợp đồng" tại công trường của Kim Anh.
-
Minh bạch hợp đồng: Phụ lục đính kèm ghi rõ từng mét ống ruột gà, từng mét vuông lưới chống nứt, từng lớp hóa chất chống thấm sàn vệ sinh.
-
Không bán thầu: Đội ngũ thợ cơ hữu và kỹ sư Kim Anh trực tiếp thi công, tuân thủ kỷ luật bản vẽ, kiểm soát chặt chẽ vật tư không thất thoát.
-
Ranh giới rõ ràng: Chúng tôi tư vấn tường tận cho gia chủ ngay từ buổi đầu tiên về những vật tư cần chuẩn bị, lập timeline (tiến độ) mua sắm để gia chủ chủ động tài chính, không cập rập.
Câu hỏi thường gặp
Khi tìm hiểu phần thô xây dựng gồm những gì, gia chủ thường vướng mắc một số câu hỏi ngách. Chuyên gia Xây Dựng Kim Anh trả lời thắc mắc ngách một cách cụ thể dưới đây:
Câu hỏi: Cáp mạng Internet, cáp Tivi âm tường và dây điện cho hệ thống camera an ninh ai là người mua?
Trả lời: Trong gói phần thô tiêu chuẩn, nhà thầu cung cấp ống nhựa luồn dây âm tường cho toàn bộ hệ thống này. Tuy nhiên, dây cáp tín hiệu chuyên dụng (cáp mạng LAN, cáp đồng trục Tivi, dây camera) thường do gia chủ tự chọn mua theo nhu cầu sử dụng thực tế (ví dụ mua cáp mạng Cat6 tốt để đường truyền mạnh). Gia chủ cấp dây, thợ điện của nhà thầu sẽ hỗ trợ luồn dây âm tường miễn phí trước khi tô trát.
Câu hỏi: Khi đào móng phát hiện hầm phân (bể phốt) cũ của nhà ngày xưa, chi phí hút hầm và xử lý ai chịu?
Trả lời: Hạng mục dọn dẹp và xử lý các chướng ngại vật ngầm không lường trước được (như hút hầm phân cũ, bứng gốc cây lớn tàng hình dưới đất) thường KHÔNG nằm trong báo giá xây thô ban đầu vì không kỹ sư nào có thể nhìn xuyên thấu lòng đất lúc khảo sát. Đây là phần chi phí phát sinh khách quan, gia chủ sẽ thanh toán trực tiếp cho đội dịch vụ hút hầm cầu bên ngoài.
Câu hỏi: Xin phép xây dựng và hoàn công có nằm trong gói xây thô không?
Trả lời: Tùy thuộc vào chương trình khuyến mãi của từng công ty. Tại Xây Dựng Kim Anh, khi khách hàng ký hợp đồng thi công phần thô, chúng tôi sẽ tặng gói hỗ trợ lập bản vẽ xin phép xây dựng miễn phí. Thủ tục hoàn công nhà nước (cập nhật tài sản lên sổ hồng) là một thủ tục hành chính riêng biệt, gia chủ có thể tự làm hoặc nhờ công ty giới thiệu dịch vụ.
Nắm vững thi công phần thô gồm những gì và xây nhà phần thô gồm những gì chính là bạn đang nắm trong tay tấm lá chắn vững chắc để đối thoại sòng phẳng với mọi nhà thầu. Việc phân định rõ ràng 5 hạng mục thi công cốt lõi và vạch trần những chiêu trò "vẽ tiền" sẽ giúp bạn quản lý ngân sách chuẩn xác, tránh rơi vào cảnh công trình đang xây thì hết vốn.
Bạn cần một đối tác làm ăn nói một là một, hai là hai? Bạn cần một bộ hồ sơ thi công minh bạch đến từng viên gạch?
Hãy để sự chuyên nghiệp của Xây Dựng Kim Anh đồng hành cùng tổ ấm của bạn. Nhấc máy liên hệ ngay với chúng tôi hôm nay để nhận bảng báo giá bóc tách khối lượng phần thô chi tiết, chuẩn xác và miễn phí 100%!
THÔNG TIN LIÊN HỆ CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
-
Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh
-
Hotline/Zalo tư vấn 24/7: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
-
Email: xaydungkimanh@gmail.com
-
Mã số thuế: 0314264130
