Giao tiền tỷ cho một nhà thầu xa lạ chỉ dựa trên vài lời hứa hẹn truyền miệng hoặc một tờ giấy viết tay sơ sài chính là ván cược nguy hiểm nhất cuộc đời bạn. Thực tế cho thấy, hơn 70% các vụ tranh chấp, kiện tụng tại công trình đều xuất phát từ việc chủ nhà chủ quan, ký vào những bản hợp đồng xây dựng phần thô cài cắm đầy rẫy lỗ hổng pháp lý. Một khi bút sa, thầu cỏ sẽ lập tức giở trò moi tiền, bớt xén vật tư hoặc ngang nhiên bỏ trốn, để lại cho bạn một công trình dang dở và khoản nợ khổng lồ.
Bài viết này của chúng tôi sẽ cung cấp cho bạn vũ khí mạnh mẽ nhất: Biểu mẫu hợp đồng chuẩn quy định pháp luật và kỹ năng đọc vị những "cái bẫy" tinh vi mà các đơn vị kém uy tín thường giăng ra.
Mẫu hợp đồng thi công phần thô là văn bản pháp lý ràng buộc trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ tài chính giữa Chủ đầu tư (Gia chủ) và Nhà thầu thi công. Một bản hợp đồng xây dựng phần thô an toàn phải bao gồm 5 yếu tố cốt lõi: 1) Phân định rõ khối lượng công việc phần thô và nhân công hoàn thiện; 2) Bảng phụ lục vật tư chi tiết nhãn hiệu; 3) Điều khoản phạt chậm tiến độ rõ ràng; 4) Cam kết bảo hành kết cấu; 5) Phân bổ đợt thanh toán tương ứng với tiến độ thực tế. Gia chủ cần đọc kỹ và đàm phán chặt chẽ các điều khoản này trước khi ký kết.
Phụ lục bài viết
Tải ngay mẫu hợp đồng thi công phần thô nhà ở gia đình
Gia chủ tải về ngay mẫu hợp đồng thi công phần thô nhà ở gia đình 2026 do chính đội ngũ luật sư và kỹ sư của Xây Dựng Kim Anh biên soạn. Chúng tôi loại bỏ hoàn toàn các thuật ngữ đánh đố, bảo vệ quyền lợi tối đa cho người rót vốn và tuân thủ tuyệt đối Luật Xây Dựng mới nhất.
Bạn có thể sử dụng biểu mẫu này làm chuẩn mực để đối chiếu, thương lượng và chốt điều khoản với bất kỳ đơn vị thi công nào trên thị trường.
📥 [TẢI MIỄN PHÍ TẠI ĐÂY]
> 📄 Tải file Word (.docx): Mẫu hợp đồng thi công phần thô chuẩn pháp lý 2026
> 📕 Tải file PDF (.pdf): Mẫu hợp đồng thi công phần thô chuẩn pháp lý 2026
(Tài liệu bao gồm: Bản hợp đồng chính, Phụ lục vật tư và Bảng tiến độ thanh toán mẫu).
5 điều khoản chết người trong hợp đồng phần thô thầu cỏ gài bẫy gia chủ
Nhiều gia chủ tìm kiếm một bản hợp đồng khoán việc xây dựng phần thô sơ sài trên mạng rồi vội vã in ra ký kết. Thầu kém uy tín nắm thóp tâm lý e ngại giấy tờ phức tạp này để cài cắm rủi ro vào văn bản. Dưới đây là 5 cái bẫy kinh điển nhất bạn bắt buộc phải nhận diện để không trở thành nạn nhân:
-
Bẫy 1: Mập mờ hạng mục thi công (Không rõ ai làm phần nào).
-
Bẫy 2: Phụ lục vật tư trống rỗng (Tạo kẽ hở tráo đồ dỏm).
-
Bẫy 3: Bỏ quên điều khoản bồi thường chậm tiến độ.
-
Bẫy 4: Ràng buộc bảo hành bằng miệng, không giữ lại tiền bảo hành.
-
Bẫy 5: Ép tạm ứng quá nhiều ngay từ đợt đầu tiên.
Chúng ta sẽ dùng lăng kính của chuyên gia để mổ xẻ từng cái bẫy này.
1. Mập mờ ranh giới "phần thô" và "hoàn thiện"
Lưu ý thuật ngữ (NED): "Phần thô" là công đoạn xây dựng bộ khung xương (móng, cột, dầm, sàn, tường gạch) và đi hệ thống ống ngầm (ống nước, ống luồn dây điện âm tường). "Nhân công hoàn thiện" là việc thợ sử dụng vật tư do chủ nhà mua (như gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn) để lắp đặt, ốp lát thành phẩm.
Thầu lừa đảo thường gộp chung hai khái niệm này lại. Khi công trình bước vào giai đoạn cuối, họ bắt đầu vòi vĩnh: "Cái này thuộc phần hoàn thiện, chủ nhà phải trả thêm tiền công". Để chấm dứt tình trạng này, một mẫu hợp đồng xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện minh bạch phải liệt kê rõ ràng trách nhiệm của nhà thầu.
Bảng phân định trách nhiệm thi công (Cần có trong phụ lục hợp đồng):
| Hạng mục công việc | Trách nhiệm của nhà thầu (Bao vật tư & Nhân công) | Trách nhiệm của chủ nhà (Chỉ cấp vật tư, Thầu lo nhân công) |
| Công tác móng & Bê tông | Đào móng, đổ bê tông cốt thép móng, cột, dầm, sàn. | Không có. Nhà thầu bao trọn gói. |
| Công tác xây tô | Cung cấp gạch, cát, xi măng. Xây tường, trát tường vách trong/ngoài. | Không có. |
| Hệ thống Điện - Nước (M&E) | Cung cấp ống nhựa âm tường, ruột gà, dây điện âm, đế âm. Lắp đặt hoàn thiện. | Cung cấp thiết bị nổi: Bóng đèn, công tắc, bồn cầu, lavabo, vòi sen. |
| Công tác ốp lát nền/tường | Cung cấp vữa, xi măng hồ dầu. Thực hiện nhân công ốp lát gạch. | Cung cấp gạch men ốp lát các loại, đá hoa cương cầu thang. |
| Công tác chống thấm | Cung cấp hóa chất chống thấm. Thi công chống thấm sàn vệ sinh, ban công, mái. | Không có. |
2. Phụ lục vật tư chung chung, không cam kết thương hiệu
Hợp đồng ghi: "Sử dụng thép tốt, xi măng chất lượng cao, ống nước loại 1". Đây chính là lỗ hổng chết người!
Phụ lục vật tư chung chung tạo điều kiện hoàn hảo để nhà thầu ngăn chặn quyền kiểm soát của bạn, mở đường cho hành vi tráo đổi vật liệu xây dựng. Họ sẽ mang thép thiếu ly, ống nước tái chế vào công trường và ngang nhiên cãi lý rằng: "Đây là hàng loại 1 của hãng X".
Chủ nhà bắt buộc ép thầu ghi rõ: Tên thương hiệu, mã sản phẩm, chủng loại. Ví dụ: Thép Việt Nhật (Vina Kyoei) CB400-V; Ống cấp nước PPR Bình Minh. Nếu thầu sai phạm, phạt đền bù trực tiếp.
3. Lơ đi điều khoản phạt chậm tiến độ
Nhiều chủ nhà cả nể, chỉ chốt ngày khởi công mà không chốt ngày bàn giao, hoặc có ngày bàn giao nhưng không quy định rõ số tiền phạt. Thầu cỏ sẽ lợi dụng điều này để rút bớt nhân công chạy sang công trình khác, để mặc nhà bạn phơi sương phơi nắng hàng tháng trời.
Điều khoản phạt bồi thường thiệt hại ràng buộc chặt chẽ tiến độ thi công. Bạn phải yêu cầu điền đậm điều khoản sau vào văn bản: "Nếu nhà thầu chậm trễ tiến độ so với cam kết, nhà thầu chịu phạt 1% đến 1.5% tổng giá trị hợp đồng cho mỗi tuần chậm trễ, nhưng tổng mức phạt không vượt quá 8% giá trị hợp đồng". Đồng thời, chủ nhà cũng phải ghi chú quy định miễn trừ đối với các trường hợp bất khả kháng (mưa bão kéo dài, dịch bệnh).
4. Chế độ bảo hành kết cấu "có cũng như không"
Thầu lừa đảo thường vỗ ngực cam kết bảo hành 5 năm, 10 năm. Nhưng khi công trình nứt tường, lún móng, bạn gọi điện thì họ lập tức "thuê bao quý khách vừa gọi hiện không liên lạc được".
Cam kết bằng miệng vô giá trị. Tiền giữ lại đảm bảo trách nhiệm bảo hành. Hợp đồng chuẩn phải quy định: Chủ nhà giữ lại từ 2% đến 5% tổng giá trị hợp đồng làm quỹ bảo hành trong thời hạn 12 - 24 tháng đầu tiên. Sau khi hết thời hạn và công trình không có sự cố nứt gãy sụt lún nào, chủ nhà mới tất toán khoản tiền này cho đơn vị thi công.
5. Thanh toán mất cân đối - Chủ nhà "cầm đằng lưỡi"
Tuyệt đối không bao giờ ứng tiền quá lớn ngay từ đợt đầu tiên. Các chiêu trò lừa đảo thường yêu cầu tạm ứng đến 30 - 40% giá trị để "mua vật tư", sau đó thợ chỉ làm túc tắc vài ngày rồi ôm tiền bỏ trốn.
Tiến độ thanh toán gắn liền với khối lượng nghiệm thu thực tế. Bạn chỉ trả tiền khi thấy tận mắt cốt thép đã buộc xong, bê tông đã đông cứng.
Gợi ý bảng chia đợt thanh toán chuẩn tỷ lệ % bảo vệ chủ đầu tư:
| Giai đoạn thanh toán | Khối lượng nghiệm thu tương ứng | Tỷ lệ thanh toán (% Giá trị HĐ) |
| Đợt 1 (Tạm ứng) | Ngay sau khi ký hợp đồng và tập kết vật tư, thiết bị máy móc tại công trường. | 10% - 15% |
| Đợt 2 | Nghiệm thu hoàn thành công tác ép cọc, đào móng, đổ bê tông móng đà kiềng. | 15% - 20% |
| Đợt 3, 4, 5... | Nghiệm thu hoàn thành đổ bê tông dầm, sàn các tầng (Thanh toán theo từng sàn). | 10% - 15% / Sàn |
| Đợt áp chót | Nghiệm thu hoàn thành công tác xây tường bao, tô trát, đi ống điện nước âm tường. | 15% - 20% |
| Đợt cuối | Vệ sinh bàn giao công trình và ký biên bản thanh lý. (Chủ nhà giữ lại tiền bảo hành). |
Phần còn lại trừ đi 2%-5% bảo hành. |
Giải phẫu chi tiết cấu trúc hợp đồng xây dựng phần thô chuẩn pháp lý
Để tự tin ngồi vào bàn đàm phán, bạn không chỉ cần tải mẫu hợp đồng thi công phần thô nhà ở gia đình 2026 mà còn phải hiểu rõ "xương sống" của văn bản này. Một cấu trúc văn bản quy định chặt chẽ tính pháp lý sẽ bảo vệ bạn trước mọi biến cố phát sinh. Dựa trên nền tảng của Luật Dân sự và Luật Xây dựng hiện hành, một bản hợp đồng chuẩn mực bắt buộc phải chứa các nhóm điều khoản cốt lõi sau:
-
Chủ thể hợp đồng (Đại diện pháp luật): Xác định rõ thông tin nhân thân của Chủ đầu tư và tư cách pháp nhân của Đơn vị thi công (Tên công ty, Mã số thuế, Người đại diện hợp pháp). Tuyệt đối không ký hợp đồng nhân danh cá nhân cai thầu nếu họ giới thiệu là công ty.
-
Phạm vi và khối lượng công việc: Trình bày chi tiết các hạng mục thầu nhận làm (phần thô, điện nước âm tường, nhân công hoàn thiện) và các hạng mục thầu không làm.
-
Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán: Chốt rõ tổng giá trị hợp đồng (ghi cả bằng số và bằng chữ), quy định loại hợp đồng (khoán gọn hay theo đơn giá điều chỉnh) và thời hạn thanh toán cho từng đợt nghiệm thu.
-
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Chủ đầu tư: Có nghĩa vụ bàn giao mặt bằng, điện nước phục vụ thi công, thanh toán đúng hạn. Có quyền đình chỉ thi công nếu phát hiện sai phạm.
-
Nhà thầu: Có nghĩa vụ cung cấp vật tư đúng cam kết, đảm bảo an toàn lao động, thi công đúng bản vẽ thiết kế.
-
-
Tiến độ thi công và bồi thường thiệt hại: Ấn định ngày khởi công, ngày bàn giao nhà. Ràng buộc mức phạt tiền cụ thể nếu chậm tiến độ hoặc vi phạm chất lượng.
-
Quy định về bảo hành công trình: Nêu rõ thời gian bảo hành (thường là 5 năm cho kết cấu, 1 năm cho chống thấm) và cơ chế giữ lại tiền bảo hành.
-
Điều khoản bất khả kháng và chấm dứt hợp đồng: Quy định các trường hợp thiên tai, dịch bệnh, đình công được phép lùi tiến độ. Hướng dẫn quy trình đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu một bên vi phạm nghiêm trọng.
Xây Dựng Kim Anh: Hợp đồng phần thô minh bạch 100% - Không một chữ mập mờ
Thị trường xây dựng đầy rẫy những cạm bẫy, nhưng bạn hoàn toàn có quyền lựa chọn sự an tâm. Tại Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi thấu hiểu mọi nỗi lo âu của gia chủ. Trải qua hàng trăm công trình lớn nhỏ khắp TPHCM, Xây Dựng Kim Anh bảo vệ gia chủ bằng một bản hợp đồng minh bạch, chuẩn chỉnh đến từng dấu phẩy.
Khi ký kết hợp đồng xây nhà trọn gói hoặc xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện với chúng tôi, bạn sẽ nhận được uy tín thương hiệu được chứng minh qua 3 cam kết thép: Không bán thầu, sử dụng 100% vật tư chính hãng và bảo hành kết cấu lên đến 5 năm. Chúng tôi sẵn sàng ngồi lại cùng bạn, giải thích cặn kẽ từng điều khoản pháp lý cho đến khi bạn hoàn toàn yên tâm đặt bút ký.
Hình ảnh khách hàng tươi cười, bắt tay cùng Giám đốc Xây Dựng Kim Anh sau khi ký kết hợp đồng tại văn phòng công ty
Đính kèm bảng bóc tách khối lượng & phụ lục vật tư chi tiết đến từng viên gạch
Điểm khác biệt lớn nhất giúp Kim Anh chinh phục những chủ đầu tư khó tính nhất nằm ở bộ hồ sơ đính kèm hợp đồng. Bảng bóc tách minh chứng cho cam kết không phát sinh chi phí. Chúng tôi không bao giờ sử dụng chiêu trò "báo giá vo" theo mét vuông để rồi lừa khách hàng móc thêm hầu bao.
Mọi hợp đồng của Kim Anh đều đính kèm một Bảng bóc tách khối lượng chi tiết: Tính chính xác số lượng cọc ép, khối lượng sắt thép móng, cấp phối bê tông dầm sàn, diện tích xây tường. Đi kèm với đó là Phụ lục vật tư quy định đích danh thương hiệu (Thép Việt Nhật, Xi măng Insee, Ống Bình Minh). Khi đã chốt giá khoán gọn trên hợp đồng, dù giá thị trường có biến động, Kim Anh tự chịu rủi ro trượt giá, gia chủ tuyệt đối không phải trả thêm một đồng nào.
Câu hỏi thường gặp khi ký hợp đồng thi công phần thô
Câu hỏi: Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở tư nhân có bắt buộc phải công chứng không?
Trả lời: Chuyên gia Kim Anh giải đáp thắc mắc pháp lý này: Theo Luật Dân sự và Luật Xây dựng hiện hành, hợp đồng thi công xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ giữa Chủ đầu tư và Nhà thầu không bắt buộc phải mang ra phòng công chứng. Hợp đồng có hiệu lực pháp lý ngay khi hai bên thống nhất các điều khoản, ký tên và đóng dấu pháp nhân của công ty xây dựng.
Câu hỏi: Trong quá trình thi công, nếu xảy ra tai nạn lao động thì ai chịu trách nhiệm pháp lý?
Trả lời: Đây là điều khoản sống còn bạn phải đưa vào văn bản. Nếu bạn khoán gọn cho một tổ thợ tự do (không có pháp nhân), chủ nhà sẽ bị liên đới trách nhiệm hình sự và dân sự nếu có sự cố. Nhưng khi bạn ký hợp đồng với công ty chính quy như Xây Dựng Kim Anh, chúng tôi chịu 100% trách nhiệm. Hợp đồng của Kim Anh quy định rõ: Nhà thầu tự trang bị bảo hộ lao động, mua bảo hiểm cho công nhân và chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật nếu xảy ra tai nạn lao động tại công trường.
Câu hỏi: Tôi muốn hủy hợp đồng giữa chừng và thanh lý hợp đồng thì thủ tục như thế nào?
Trả lời: Nếu nhà thầu vi phạm nghiêm trọng (thi công sai thiết kế, dùng vật tư giả, chậm tiến độ kéo dài), chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bạn cần lập biên bản ghi nhận hiện trạng khối lượng đã thi công, đối chiếu với số tiền đã tạm ứng để yêu cầu hoàn trả hoặc thanh toán nốt phần chênh lệch.
Câu hỏi: Công ty có xuất hóa đơn đỏ (Hóa đơn VAT) cho phần thô không?
Trả lời: Có. Xây Dựng Kim Anh là doanh nghiệp có pháp nhân rõ ràng. Chúng tôi hoàn toàn đáp ứng việc xuất hóa đơn VAT theo đúng quy định của Nhà nước nếu gia chủ có nhu cầu để đưa vào chi phí doanh nghiệp hoặc hoàn thiện hồ sơ hoàn công cấp đổi sổ hồng.
Một bản mẫu hợp đồng thi công phần thô chặt chẽ không chỉ là tờ giấy lộn khi xảy ra tranh chấp; nó là chiếc khiên vững chắc nhất bảo vệ mồ hôi nước mắt và sự an bình của gia đình bạn. Hãy dành thời gian đọc kỹ, soi chiếu từng điều khoản bồi thường, phụ lục vật tư và tiến độ thanh toán để gạt bỏ hoàn toàn những nhà thầu làm ăn gian dối.
Việc xây nhà vốn đã nhiều lo âu, đừng để những cạm bẫy pháp lý làm bạn mất ngủ. Hãy trao trọn niềm tin cho một đơn vị sẵn sàng minh bạch mọi con số trên mặt giấy và chứng minh năng lực bằng thực tế công trường.
Nếu bạn đang tìm kiếm một bến đỗ an toàn, nơi lời nói đi đôi với văn bản pháp lý ràng buộc khắt khe nhất, hãy liên hệ ngay với Xây Dựng Kim Anh. Đội ngũ chuyên gia và luật sư nội bộ của chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, cung cấp biểu mẫu hợp đồng mẫu và giải đáp mọi thắc mắc của bạn hoàn toàn miễn phí!
THÔNG TIN LIÊN HỆ CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ XÂY DỰNG KIM ANH
-
Địa chỉ: 98/5 Nguyễn Thị Đẹt, Ấp 25, Xã Đông Thạnh, TP Hồ Chí Minh
-
Hotline/Zalo tư vấn 24/7: 0974 776 305 – 0966 289 559 – 0987 244 305
-
Email: xaydungkimanh@gmail.com
-
Mã số thuế: 0314264130
